Faire baisser les loyers, convertir des bureaux vacants en logements

Il y a de bonnes raisons de croire que les prix de nombreux articles qui ont poussé l’inflation à la hausse l’année dernière ont cessé d’augmenter et pourraient même aller dans la direction opposée. Les voitures d’occasion en sont le meilleur exemple. L’indice IPC pour les véhicules d’occasion a augmenté de 40,5 % de janvier 2021 à janvier 2022. Au cours des trois mois de janvier à avril, l’indice IPC a chuté de 4,5 %.

Plus généralement, les pénuries d’approvisionnement qui ont fait grimper les prix en 2021 semblent être remplacées par des surabondances, les grands détaillants comme Amazon et Target se plaignant des stocks d’invendus. Les mesures de relance de la pandémie s’estompant dans le passé et les gens n’ayant plus peur de voyager ou d’aller au restaurant, il est probable que nous assistions à une forte pression à la baisse sur les prix de nombreux biens.

Alors que l’inflation peut diminuer du côté des biens, il y a des questions sur les prix dans le secteur des services, surtout les loyers. Les loyers représentent plus de 31,0 % de l’IPC global et près de 40 % de l’indice de référence.

L’inflation des loyers atteignait un taux annuel proche de 3,5 % avant la pandémie. Il a ralenti en 2021, mais fonctionne maintenant à un taux annuel de près de 5,0 %. Il y a des raisons de croire qu’il pourrait aller encore plus haut. La croissance des prix de vente des maisons a été à deux chiffres au cours des deux dernières années. De nombreux indices de loyers du marché (unités qui changent de mains) ont également affiché une croissance à deux chiffres. Cela soulève la possibilité que la mesure de l’IPC de l’inflation des loyers (qui couvre toutes les unités, pas seulement celles qui changent de mains) augmente encore plus rapidement dans le reste de 2022 et 2023.

Étant donné son importance dans les indices et les dépenses des gens, il sera difficile de contenir l’inflation si les loyers augmentent à un taux annuel de 5,0 % ou plus. Heureusement, il y a des raisons de croire que nous assistons également à une pression à la baisse sur l’inflation des loyers.

Premièrement, les hausses de taux d’intérêt de la Fed ont eu un impact énorme sur les ventes de maisons. Le taux d’intérêt des prêts hypothécaires de 30 ans a augmenté de plus de 2,0 points de pourcentage, ce qui a fait chuter les ventes de maisons. Au cours des dernières semaines, les demandes de prêt hypothécaire d’achat ont diminué d’un montant à deux chiffres par rapport aux niveaux de l’année précédente. D’autres données, comme les ventes de maisons en attente, montrent également une forte baisse.

Bien que la relation entre le marché de la propriété et le marché locatif soit quelque peu indirecte, moins de maisons vendues augmentera probablement quelque peu l’offre disponible pour les locataires. Pour voir ce point, considérons trois possibilités.

Dans le premier cas, les acheteurs de maison, dissuadés par des taux d’intérêt plus élevés, cherchaient à quitter une unité locative ou une unité de propriété d’environ la même taille. Dans ce cas, le fait qu’ils n’achètent pas de logement n’a pas d’impact sur la demande globale de logements. Ils auraient simplement occupé une autre unité, laissant leur maison actuelle vacante.

Dans un deuxième cas, imaginons que les futurs acheteurs envisagent d’occuper plus d’espace. Peut-être auraient-ils déménagé d’un appartement d’une chambre à une maison de trois chambres. Alternativement, peut-être qu’ils partageaient un appartement ou une maison et auraient plutôt eu le leur s’ils avaient acheté. Dans ce cas, leur décision de ne pas acheter libère de l’espace qu’ils auraient autrement occupé. Cela signifie, toutes choses égales par ailleurs, une pression à la baisse sur les loyers.

Il est important dans cette histoire de reconnaître les deux, que les maisons peuvent être et sont souvent divisées de sorte qu’elles sont partagées par plusieurs individus ou familles. Cela peut se produire soit parce que le propriétaire divise explicitement une maison en plusieurs unités, soit parce que plusieurs personnes choisissent de partager une maison. De plus, les maisons peuvent être louées si elles ne sont pas vendues. Environ 30 % des logements locatifs sont des maisons unifamiliales.

Le troisième cas est celui où un acheteur potentiel cherche à acheter une résidence secondaire. Si des taux d’intérêt plus élevés rendent cela impossible, une autre unité est libérée pour être occupée ailleurs.

Alors qu’une grande partie, peut-être la majorité, des acheteurs de maison entreraient dans la première catégorie, les personnes qui achètent des maisons avec un espace comparable à leur appartement ou maison actuel, clairement un grand nombre entrent dans les deuxième et troisième catégories. Par conséquent, il est raisonnable de s’attendre à ce que des taux hypothécaires plus élevés contribuent également à faire baisser les loyers.

Il convient de mentionner que des taux plus élevés sont susceptibles de décourager la construction et d’avoir ainsi un effet négatif sur l’offre. C’est vrai, mais avec la forte hausse des prix au cours des deux dernières années, les constructeurs de maisons seraient beaucoup plus incités à construire, même avec des taux d’intérêt plus élevés, qu’ils ne l’étaient au début de la pandémie.

Il y a également des raisons de penser que l’offre de logements augmentera simplement en raison de l’atténuation des problèmes de la chaîne d’approvisionnement. Pendant la pandémie, il est devenu difficile pour les constructeurs d’obtenir de nombreux articles nécessaires pour terminer une maison. En conséquence, alors que les mises en chantier ont atteint un rythme annuel de près de 1,8 million, les achèvements ont peu augmenté par rapport à leur rythme d’avant la pandémie de 1,3 million. Les problèmes d’offre étant graduellement réglés, on devrait s’attendre à ce que les achèvements augmentent pour se rapprocher du rythme des mises en chantier. Cela se traduira par une augmentation substantielle de l’offre de logements au cours des six prochains mois ou année.

Enfin, je dois également ajouter un point quelque peu morbide, mais important, à l’image de la location. Au cours d’une année ordinaire, il y a près d’un million d’expulsions. Nous avons eu environ la moitié de ce nombre en 2020 et 2021, en raison des moratoires sur les expulsions. Heureusement, nous n’avons pas vu le flot d’expulsions que beaucoup prédisaient à la fin de ces moratoires, mais nous devrions nous attendre à voir les expulsions reprendre leur rythme normal. Cela libérera également certaines unités, ce qui exercera une pression à la baisse sur les loyers.

Conversion d’un espace de bureau en habitation

Comme la pandémie a duré plus longtemps que la plupart d’entre nous ne l’avaient prévu, les modalités de travail à distance que de nombreuses entreprises ont adoptées semblent devenir permanentes. Les dates de retour au bureau ont été continuellement repoussées, et maintenant de nombreuses entreprises prévoient de vivre avec une situation où une part substantielle de leurs employés devrait se présenter au bureau soit rarement, soit pas du tout.

En conséquence, de nombreux immeubles de bureaux sont désormais en grande partie vides. Le nombre de travailleurs qui se rendent dans les bureaux à l’échelle nationale est toujours inférieur à 40 % de son niveau d’avant la pandémie. Cette énorme quantité d’espaces de bureaux vacants offre la voie la plus rapide pour augmenter l’offre de logements.

S’il est vrai que de nombreux nouveaux immeubles de bureaux ne peuvent pas être facilement convertis en unités résidentielles, ce n’est vraiment pas la question. Ce à quoi nous nous attendrions, c’est qu’une surabondance de bureaux fasse baisser les loyers. Les propriétaires d’immeubles plus facilement transformables transformeront leur espace en appartements ou en copropriétés. Cela pousserait les locataires qui utilisaient ces bâtiments pour des bureaux vers des bâtiments qui ne sont pas facilement convertis à un usage résidentiel.

Il s’agit d’un processus de marché simple, mais il peut être aidé par le gouvernement. Les barrières de zonage inutiles qui rendent de telles conversions difficiles peuvent être assouplies. Les gouvernements peuvent également répertorier les meilleures pratiques, partager des exemples de bâtiments qui ont été convertis avec succès. Des prêts à faible taux d’intérêt, pour subventionner les conversions, ainsi que les déménagements des locataires qui ont besoin de nouveaux locaux, peuvent également être utiles.

Il existe sans aucun doute de nombreuses autres politiques qui peuvent accélérer ce processus sans grandes dépenses ou bureaucraties, mais les gouvernements doivent convenir que c’est la voie qu’ils veulent suivre. Dans l’état actuel des choses, de nombreux politiciens, notamment la gouverneure de New York Kathy Hochul et le maire de New York Eric Adams, se sont appuyés sur les entreprises pour ramener leurs employés au bureau.

Hochul et Adams répondent aux milliers d’entreprises qui dépendent de la foule de navetteurs qui se rendaient à Manhattan tous les jours. Avec ce chiffre réduit de plus de 60%, bon nombre de ces entreprises ne peuvent pas survivre.

Leur inquiétude vis-à-vis de ces entreprises est compréhensible, mais nous assistons à un changement permanent de l’économie, et New York et d’autres villes devront simplement s’adapter. La plupart des millions de travailleurs qui ont récemment eu la possibilité de travailler à distance apprécient cette liberté. Ils peuvent économiser des milliers de dollars par an sur les frais de déplacement et autres dépenses liées au travail. De plus, ils économisent le temps nécessaire aux déplacements, qui peuvent facilement atteindre dix heures par semaine dans une grande ville comme New York.

Pour ces raisons, il est compréhensible que de nombreux travailleurs ne souhaitent pas retourner au bureau. Les employeurs qui ne permettent pas à leurs employés de travailler à distance risquent de se trouver sérieusement désavantagés dans leurs efforts pour attirer et retenir les travailleurs. Bref, le travail à distance fait désormais partie de la vie, on ne peut plus revenir en arrière.[1]

Bien que ce soit une mauvaise nouvelle pour les entreprises qui dépendaient d’une main-d’œuvre itinérante, cela ne doit pas nécessairement être une mauvaise nouvelle pour les villes. Si l’espace de bureau est converti en espace résidentiel, cela augmentera le nombre de personnes vivant dans les villes. Les nouveaux résidents auront également besoin des services des entreprises, même si ceux-ci peuvent être différents des besoins de la population pendulaire.

De plus, l’augmentation de l’espace résidentiel exercera une pression à la baisse sur les loyers de manière plus générale. C’est une mauvaise nouvelle pour les propriétaires, mais cela signifiera plus d’argent pour les locataires, qui auront désormais plus d’argent à dépenser pour autre chose que le loyer.

Même sans conversion à grande échelle des espaces de bureaux, nous avons constaté un net ralentissement de l’inflation des loyers dans certaines des villes les plus chères. La mesure de l’IPC du loyer a augmenté de près de 1,0 % au cours de la dernière année à New York, San Francisco et Washington, DC. Cela reflète probablement de nombreuses personnes qui profitent des possibilités accrues de travail à distance pour déménager dans des régions à moindre coût du pays.

Le revers de la médaille de cette histoire est que les loyers dans les villes à faible coût, comme Detroit, Atlanta et Phoenix, ont largement dépassé le taux national d’inflation des loyers au cours de la dernière année. C’est très bien pour les locataires qui quittent des villes beaucoup plus chères. La hausse des prix de vente des maisons qui en résulte est également une bonne nouvelle pour les propriétaires de ces lieux. Cependant, c’est une mauvaise nouvelle pour ceux qui louaient déjà dans ces villes à faible coût, même si l’impact pourrait être largement compensé par l’augmentation des opportunités d’emploi résultant d’un afflux de travailleurs relativement aisés. Dans tous les cas, cette migration est presque certainement un net positif, même s’il y a probablement des perdants.

La perspective d’une baisse de l’inflation à l’avenir

La plupart des nouvelles données que nous avons vues au cours des derniers mois appuient l’idée que l’inflation est en train de baisser, plutôt que de monter en flèche. Le Bureau du budget du Congrès a jeté son dévolu sur ce point de vue dans son dernier budget et ses perspectives économiques. Dans de nombreux domaines, les baisses de prix proviendront du fonctionnement normal du marché, mais dans le cas des loyers, le gouvernement peut aider à contrer l’inflation en encourageant la conversion des espaces de bureaux vacants en unités résidentielles.

Remarques.

[1] Le travail à distance est également excellent pour l’environnement, car cela signifie moins d’émissions de carbone lors des déplacements.

Cela est apparu pour la première fois sur le blog Beat the Press de Dean Baker.