Il y avait une bulle immobilière à Atlanta avant le krach

Kevin Erdmann a affirmé jeudi dans un article du Washington Post que le principal problème de la politique américaine du logement résidait dans les règles de prêt trop restrictives de Fannie Mae et Freddie Mac. Bien que la politique actuelle trop restrictive puisse poser certains problèmes, cela n'explique pas l'effondrement des prix de l'immobilier en 2007-2009, ni l'offre actuelle insuffisante de logements.

L’exemple d’Atlanta qu’Erdmann utilise dans son article est très utile pour faire valoir ces arguments. Erdmann dit qu'il n'y avait pas de bulle dans les prix de l'immobilier à Atlanta et que rien ne pouvait donc éclater. Il attribue la forte baisse des prix de l'immobilier en 2007-2009, et particulièrement dans le segment inférieur du marché immobilier, au resserrement des exigences de crédit de Fannie et Freddie.

Cependant, les données faire soutiennent l’hypothèse selon laquelle une bulle immobilière s’est formée au cours de la décennie précédant 2007, en particulier dans le segment inférieur du marché immobilier. Voici l'indice Case-Schiller ajusté à l'inflation pour le niveau inférieur du marché immobilier (tiers inférieur) de 1992 à aujourd'hui.

Comme on peut le constater, l'indice a fortement augmenté entre 1996 et le milieu de 2005. À ce moment-là, l'indice se stabilise, puis commence à chuter rapidement en 2007. Au cours de la hausse des prix, les prix de l'immobilier corrigés de l'inflation pour la le tiers inférieur du marché a augmenté de 38,8 pour cent. Cela contraste avec les loyers à Atlanta, qui ont augmenté presque exactement au même rythme que l’inflation globale.

C’était la tendance générale des prix de l’immobilier avant la bulle immobilière. Les prix de l'immobilier à l'échelle nationale ont augmenté à peu près au même rythme que le taux d'inflation entre 1896 et 1996. Il y avait d'énormes divergences entre les régions, les prix dépassant largement l'inflation dans des endroits comme New York et San Francisco, tout en étant loin derrière l'inflation à Détroit, Saint-Louis et de nombreuses petites villes et villages.

Erdmann souligne que les prix des logements dans les catégories inférieures ont chuté bien plus que le prix des maisons plus chères à Atlanta lors du krach. C’est vrai, mais les prix de l’immobilier haut de gamme ont augmenté beaucoup moins dans la bulle. Les prix du niveau supérieur ont augmenté de 27 pour cent en termes réels entre 1996 et leur pic de 2005.

Il s'agissait encore d'une bulle, compte tenu de l'évolution des loyers, mais considérablement plus petite que celle de l'étage inférieur d'Atlanta. Il n’est donc pas surprenant qu’il y ait eu une baisse plus forte des prix de l’immobilier dans la tranche inférieure.

L’autre point à noter dans ce graphique est que les prix de l’immobilier pour le niveau inférieur de l’immobilier à Atlanta ont largement retrouvé leurs sommets de bulle juste avant la pandémie. Depuis la pandémie, les prix réels des logements pour le niveau inférieur ont en fait dépassé les sommets de leur bulle. Cela est également vrai pour les niveaux supérieurs.

Cela suggère que les constructeurs sont sérieusement incités à construire de nombreux logements à Atlanta et ailleurs, mais pour une raison quelconque, ils ne le sont pas. Le resserrement des critères de crédit par Fannie et Freddie ne peut pas expliquer cet échec à construire davantage de logements, puisque cela devrait se refléter dans les prix de l’immobilier, ce qui n’est clairement pas le cas.

Il y a un autre point qui mérite d'être noté à propos du point de vue d'Erdmann sur les critères de crédit de Fannie et Freddie. La cote de crédit moyenne a considérablement augmenté au cours des deux dernières décennies. Cela signifie que l’utilisation d’un pointage de crédit fixe comme seuil impliquerait qu’une plus petite proportion d’emprunteurs potentiels soit exclue. Il aurait également été utile qu’Erdmann inclue des données sur l’émission de prêts hypothécaires dans les années 1990, avant que les normes de crédit ne soient assouplies et que la bulle ne commence à se former.

De toute façon, ce point est secondaire. Si les normes de crédit excessivement élevées étaient le facteur qui encombrait réellement le marché immobilier, nous ne devrions pas voir les prix réels de l’immobilier au-dessus des sommets de la bulle. Ces prix incitent largement les constructeurs à construire, mais pour une raison quelconque, ils ne construisent pas de logements au rythme de la bulle, ni même au rythme d'avant la bulle.

Ceci est apparu pour la première fois sur le blog Beat the Press de Dean Baker.