Profiteurs de l’immobilier : à qui profite la crise du logement ?

“Je ne vois pas les gens m’arrêter dans la rue et se plaindre que la valeur de leur maison a augmenté” – c’est ce qu’a dit le Premier ministre John Howard en 2003, interrogé sur les prix de l’immobilier qui avaient bondi. 109 pour cent depuis 1995. L’implication de Howard était que tous les propriétaires bénéficiaient de l’augmentation du coût du logement, avec des « mamans et papas ordinaires » vivant dans des propriétés qui les avaient rendus millionnaires.

Si c’était vrai alors, ça devrait l’être encore plus aujourd’hui. Selon les données du Bureau australien des statistiques (ABS), les prix des logements en Australie ont augmenté 412 pour cent au cours des 25 dernières années. L’édition 2023 du Démographie International Logement Abordabilité rapport a révélé que nous avons maintenant le troisième Très cher marché dans le monde.

Prendre Sidney par exemple. Le coût moyen d’une maison y est passé de 211 000 $ en 1970 à 1,1 million de dollars en 2020 (ajusté pour l’inflation), soit de 4,5 fois le salaire annuel moyen à plus de 12. Il y a eu une baisse des prix alors que la hausse des taux d’intérêt a commencé à mordre à la fin 2022, mais ils augmentent à nouveau, les prix de Sydney augmentant 4,8 % de janvier à mai de cette année. Selon ABS données pour l’exercice 2019-2020, les maisons constituent la plus grande partie de la richesse des ménages, à 40%, avec la pension de retraite en deuxième position à 18%.

D’après ces chiffres, les propriétaires australiens n’ont jamais été aussi bien. Mais un enquête menée en 2021 a montré que plus de 70% des Australiens étaient soit «inquiets» soit «très inquiets» à propos du marché actuel du logement, et 92% ont convenu que les prix de l’immobilier étaient inabordables. Le fait que nous puissions avoir des prix record couplés à des niveaux d’anxiété aussi élevés soulève la question, qui profite vraiment de la hausse des prix de l’immobilier ?

La réponse courte est : c’est divisé selon les lignes de classe. D’un côté, constituant la majorité, se trouve la masse des ménages majoritairement ouvriers qui possèdent une seule propriété dans laquelle ils vivent. De l’autre côté, le nombre relativement faible de ménages aisés qui possèdent deux propriétés ou plus, ainsi que les grands logements. acteurs de l’industrie comme les grandes banques et les promoteurs immobiliers. Comme nous le verrons, ce ne sont pas les ménages de la classe ouvrière qui s’en sortent bien sur le marché du logement inabordable en Australie, ce sont les riches.

Au cours des décennies qui ont suivi la Seconde Guerre mondiale, la propriété du logement en Australie a atteint 70%, après avoir été au centre de la politique gouvernementale et subventionnée par le Premier ministre libéral Robert Menzies.

Cette politique a changé en réponse au ralentissement économique des années 1970. Avec la baisse des taux de profit, les dépenses publiques ont été réduites, les budgets des logements sociaux ont été réduits et l’accès au logement a été laissé à un marché de plus en plus déréglementé. Sous le gouvernement travailliste à la fin des années 1980, les avantages fiscaux et les faibles taux d’intérêt ont déclenché une ruée vers la spéculation sur le marché immobilier par les riches et la classe moyenne supérieure. Cette ruée est devenue une ruée sous le gouvernement Howard à la fin des années 1990, car de nouvelles réductions sur l’impôt sur les gains en capital ont rendu la propriété encore plus lucrative pour les investisseurs et les prix de l’immobilier ont fortement augmenté.

Bien que l’augmentation de la valeur des maisons ait été motivée par des politiques gouvernementales dans l’intérêt du capital et de quelques riches, il existe maintenant de nombreux ménages de la classe ouvrière qui possèdent des propriétés d’une valeur de plus d’un million de dollars, alors n’ont-ils pas bénéficié des augmentations de prix extraordinaires ?

Il semble intuitif qu’ils l’auraient fait. Le contrepoint le plus évident, cependant, est que si la valeur de votre maison a augmenté de 50 %, la maison d’à côté et toutes les autres maisons du marché ont également augmenté. Étant donné que vous avez besoin d’un endroit où vivre, si vous ne possédez qu’une seule propriété, il n’y a aucun avantage réel à pouvoir vendre votre maison plus cher si la maison que vous allez acheter a augmenté du même montant.

Dans le même temps, un plus petit nombre de personnes sont directement propriétaires de leur maison…bas, selon l’Institut australien de la santé et du bien-être, une agence du gouvernement fédéral, de 42 % en 1996 à 31 % en 2021, et le nombre de personnes possédant une hypothèque s’élevant à 35 %. La plupart des gens ne peuvent acheter qu’avec une hypothèque, donc des prix plus élevés signifient plus de dettes et l’insécurité des changements de taux d’intérêt. Les chiffres de la Banque des règlements internationaux montrent que l’Australie a le deuxième ménage le plus élevé dette dans le monde, et la hypothèque moyenne nécessaire pour acheter une maison se situe à 584 000 $, selon les données les plus récentes de l’ABS, soit une hausse de 20 % par rapport aux niveaux d’avant la pandémie.

La modélisation par le Centre for Social Research and Methods de l’Université nationale australienne montre que les coûts hypothécaires en tant que part du revenu sont maintenant à leur niveau le plus élevé depuis le début des enregistrements en 1984, et le titulaire d’un prêt hypothécaire moyen consacre 25 % de son revenu disponible à l’endettement. Le fardeau est beaucoup plus lourd pour les ménages à faible revenu, qui perdent plus de 50 pourcent de leurs revenus aux remboursements hypothécaires.

Même avant la dernière augmentation des taux, une étude de Roy Morgan a révélé que plus de 1,2 million ménages étaient à risque de stress hypothécaire. Ce nombre est susceptible de monter en flèche alors que 800 000 ménages quittent les taux d’intérêt fixes le 1er juillet. Selon les estimations de la société de conseil financier Otivo, des banlieues comme Lakemba et Fairfield à Sydney et Flemington et Caulfield à Melbourne ont des taux de stress hypothécaire supérieurs à 50 pourcent.

Une chose qui pourrait être considérée comme un avantage pour les personnes de la classe ouvrière est la capacité de transmettre des propriétés de grande valeur à leurs enfants ou de les aider à prendre pied sur le marché immobilier. Mais dans la mesure où la transmission d’une propriété apporte un avantage, il en serait de même, que le prix moyen des maisons soit de 100 000 $ ou de 1 million de dollars.

La situation est sans doute pire dans l’ensemble lorsque les prix de l’immobilier sont plus élevés, car les propriétaires de la classe ouvrière sont de plus en plus obligés d’aider financièrement leurs enfants, qui sont autrement exclus du marché. Données compilé en 2022 par Digital Finance Analytics, un cabinet de conseil, a montré que 60% des premiers acheteurs avaient besoin de l’aide de leurs parents pour financer un dépôt pour un prêt, le montant nécessaire augmentant de 10% par rapport à l’année précédente. Est-ce vraiment un tel « avantage » de pouvoir utiliser de l’argent qui aurait pu aider à financer une retraite plus confortable pour aider vos enfants à faire le dépôt d’une énorme hypothèque qui les accablera pendant des décennies ? Un réel avantage pour les ménages de la classe ouvrière serait que leurs enfants puissent s’offrir une maison sans avoir besoin de ce type d’aide de la part de leurs parents.

La réalité, alors, de l’augmentation des prix de l’immobilier est qu’elle laisse au mieux les propriétaires de la classe ouvrière sur place, et la classe ouvrière dans son ensemble nettement moins bien lotie.

C’est une histoire très différente, cependant, de l’autre côté de la division de classe – comme le 15 pour cent des ménages australiens qui, selon une étude publiée dans la revue Études sur le logement en 2019, détenir un ou plusieurs immeubles de placement. Ce ne sont pas les « investisseurs maman et papa » du mythe politique. Ce sont en grande partie des ménages fortunés et à revenu élevé, les chirurgiens, les avocats et les comptables étant les professions les plus susceptibles de compter parmi les investisseurs immobiliers. La propriété de biens au sein de ce groupe est également très concentrée parmi les quelques personnes les plus riches. La majorité des immeubles de placement sont détenus par une minorité qui en possède deux ou plus, et des données récentes de l’Australian Taxation Office, publiées dans le Gardienmontre que seulement 1 % des contribuables (7 % des investisseurs immobiliers) détiennent plus de 25 % de tous les investissements.

L’avantage de la hausse rapide de la valeur des maisons pour ce groupe est évident. Ils sont en mesure de vendre leurs propriétés à un prix plus élevé, et l’endettement négatif et les allégements fiscaux sur les plus-values ​​à leur disposition signifient d’importants retours sur leur investissement. En tant que propriétaires, ils peuvent également gagner de l’argent grâce au loyer et, contrairement aux ménages qui vivent dans la seule propriété qu’ils possèdent, peuvent facilement gérer des taux d’intérêt plus élevés en répercutant simplement le coût sur les locataires.

Parmi le petit nombre d’investisseurs fortunés qui s’enrichissent grâce à la hausse des prix de l’immobilier et des loyers figurent de nombreux députés travaillistes fédéraux, dont plus de la moitié, selon une liste établie par Crikey, posséder un ou plusieurs immeubles de placement. Anthony Albanese en possède deux, Tony Burke en possède quatre (plus deux autres dans lesquels il vit) tout comme la députée d’arrière-ban Michelle Ananda-Rajah (sept si vous incluez celles appartenant à son partenaire). Alors qu’ils offrent très peu de fonds pour résoudre la crise du logement, les investisseurs immobiliers qui constituent la majorité des députés travaillistes fédéraux ont récemment approuvé un budget qui maintient les allégements fiscaux pour les propriétaires comme eux qui valent plus, selon Chiffres du département du Trésorde 100 milliards de dollars au cours des quatre prochaines années.

Les banques, qui détiennent actuellement une position extraordinaire 2 billions de dollars dans les hypothèques. La hausse des prix de l’immobilier a contraint les ménages à emprunter de plus en plus pour acheter une maison, ce qui s’est traduit par d’énormes profits pour le secteur bancaire. Les récentes hausses des taux d’intérêt ont gonflé ces profits déjà importants : les «quatre grandes» banques ont réalisé un enregistrement 17,1 milliards de dollars de bénéfices au cours de la seule première moitié de l’exercice 2022-23.

Enfin, il y a les promoteurs immobiliers – des entreprises massives comme Meriton, détenue par le milliardaire Harry Triguboff, qui a récemment demandé à un conseil de Sydney opposé à son projet de développement de 800 appartements “Qui sont-ils pour m’arrêter ?”. De grands développeurs ont fait des milliards de la construction de maisons et d’appartements de mauvaise qualité et chers. Rien qu’en 2019, Meriton a réalisé 1,9 milliard de dollars tandis que le développeur rival Mirvac a enregistré des bénéfices d’un peu plus d’un milliard de dollars. En tant que groupe, les promoteurs ont constamment fait pression contre les politiques qui feraient baisser les prix des logements – comme la suppression des allégements fiscaux ou la construction de logements sociaux – et se sont plutôt concentrés sur la réduction des réglementations en matière d’urbanisme et d’autres formes de «bureaucratie» qu’ils considèrent comme entravant leur potentiel de profit.

L’énorme investissement dans la spéculation immobilière au cours des 30 dernières années a poussé les prix toujours plus haut et a généré des profits massifs pour les banques, les promoteurs et d’autres acteurs majeurs de l’industrie et a augmenté la richesse de la couche la plus riche de la société. Cependant, la fête ne peut durer qu’un temps. La hausse continue des prix a été alimentée par un crédit bon marché, mais comme nous le constatons aujourd’hui, ce crédit ne restera pas bon marché éternellement. Si les prix chutent et que les dettes sont remboursées, le marché peut s’effondrer.

Est-ce à ce moment-là que les travailleurs verront enfin certains avantages ? Malheureusement non – la récession qui doit finalement suivre le boom est peut-être la raison la plus importante pour laquelle les propriétaires de la classe ouvrière ne bénéficient pas de la hausse des prix de l’immobilier. Ce ne sont pas les riches, après tout, qui subiront le poids d’un krach, mais les gens de la classe ouvrière qui, dans le pire des cas, risquent de perdre leurs maisons et leurs moyens de subsistance. Nous avons vu ce qui s’est passé aux États-Unis pendant la crise financière mondiale de 2008-2009 : dix millions de personnes ont perdu leur maison tandis que les banques et les riches ont été renfloués avec l’argent public. Si une crise similaire devait éclater aujourd’hui, nous devrions nous attendre à voir ce phénomène de « socialisme pour les riches et capitalisme pour les pauvres » se répéter.