Les marchés, et non les migrants, ont brisé le système de logement australien

Il est universellement reconnu que l’Australie traverse une crise épique du logement.

Les prix de location dans les capitales ont bondi de 12 % en moyenne, soit 3 200 $, en un an, la plus forte augmentation depuis la tenue de registres. Les taux d’inoccupation sont au plus bas, forçant les candidats à des guerres d’enchères coûteuses pour des propriétés en ruine. Pour ceux qui économisent et économisent pour avoir le privilège d’hypothéquer leur âme dans une banque, les choses ne vont pas beaucoup mieux. Le ménage moyen dépense désormais plus de 42 pour cent de son revenu hebdomadaire pour rembourser un nouveau prêt—près de la moitié de son revenu pour garder un toit au-dessus de sa tête.

Dans une décision qui n’a choqué personne, le flic du Queensland devenu dirigeant libéral Peter Dutton a décidé que les migrants nouvellement arrivés étaient à blâmer. Son objectif est de détourner la colère contre l’inflation et les coûts du logement vers l’augmentation prétendument « massive » de l’immigration par le gouvernement. L’idée que nous vivons la « plus grande poussée migratoire de l’histoire de notre pays » a été lancée pour la première fois dans son discours de réponse au budget. Il a depuis été réitéré par plusieurs porte-parole du Parti libéral. Bien que Dutton soit prudent avec ses mots, l’implication claire est que l’immigration est la source de la crise du logement, des soins de santé et d’autres services publics.

Cette intervention toxique a eu un impact immédiat. Quelques jours après le discours de Dutton, les néonazis ont été inspirés pour organiser une manifestation anti-immigration à Melbourne. Pour ne pas être en reste, le PDG de la technologie libertaire, Matt Barrie, a hystériquement dénoncé l’arrivée d’une “armada de la taille de Canberra” sur les côtes australiennes quelques jours plus tard.

La logique de l’argument peut, pour beaucoup, sembler intuitivement correcte : il n’y a clairement pas assez de logements disponibles actuellement sur le marché, la circulation urbaine est terrible et la vie devient généralement plus difficile. Alors pourquoi augmenter le nombre de personnes en compétition pour un espace de vie déjà rare ?

Au moins un sondage suggère qu’une majorité, 60%, des gens conviennent qu’il devrait y avoir une pause dans l’immigration jusqu’à ce que la construction d’infrastructures en Australie résolve les pénuries existantes. Le fait que le sondage ait été commandé par l’Institut des affaires publiques d’extrême droite pourrait donner aux données un certain biais, mais, quoi qu’il en soit, il y a un très grand groupe de personnes qui pensent de cette façon.

Mais l’argument ne tient pas debout.

Premièrement, les nouveaux migrants représentent une petite fraction de la demande de ressources urbaines. L’immigration annuelle nette de l’Australie en 2022, c’est-à-dire les arrivées moins les départs, était de 387 000 personnes. Un peu plus de la moitié d’entre eux se sont installés à Melbourne et à Sydney, soit environ 100 000 chacun, soit environ 2% des quelque 5 millions d’habitants de chaque ville. C’est à peine une croissance fracassante.

De plus, malgré la rhétorique alarmiste de Dutton, les chiffres actuels de la migration sont loin d’être exceptionnels. La migration ajoute actuellement environ 1,5 % à la population australienne chaque année, ce qui est inférieur à ce qui a été enregistré à tout moment entre 1948 et 1973. Pour atteindre la même proportion qu’au cours de ces années – 2,2 % de croissance – la migration nette devrait atteindre près de 600 000 par an et continue d’augmenter en termes absolus pendant deux décennies.

Si la migration était un facteur clé minant le niveau de vie de la classe ouvrière, alors les années d’après-guerre auraient dû être une ère de souffrance et de chagrin. Mais le niveau de vie a fortement augmenté tout au long de la période. De nombreux gouvernements d’État ont mis en place des contrôles des loyers qui ont duré jusque dans les années 1960. Le premier ministre Ben Chifley a même expérimenté un gel national des prix.

Il n’y a aucune raison pour que de telles mesures, ou quelque chose de bien mieux, ne puissent pas être mises en œuvre aujourd’hui. Il y aurait beaucoup de logements et de travail pour tous les arrivants. En l’absence d’une planification appropriée et d’investissements publics pour loger tout le monde, les migrants sont un bouc émissaire facile. Mais nous devons garder les yeux sur les personnes qui sont vraiment responsables de notre misère en matière de logement : les riches.

Prenez la disgrâce qu’est l’« engrenage négatif », une mesure qui permet aux investisseurs immobiliers de déduire des montants extraordinaires d’impôt du « coût » de la possession d’une deuxième, troisième ou vingtième maison. Plus vous êtes riche et plus vous possédez de propriétés, plus vous pouvez déduire d’impôts. Pourtant, le Parti travailliste a refusé de se débarrasser de cette aumône. Il n’envisage pas non plus de supprimer l’autre allégement fiscal : une réduction de 50 % sur l’impôt payé sur les bénéfices des ventes de biens immobiliers par les investisseurs.

Le coût combiné de ces deux déductions fiscales a été récemment estimé par le directeur parlementaire du budget à 157 milliards de dollars au cours de la prochaine décennie. Cela signifie que le parti travailliste prévoit de dépenser plus en crédits d’impôt pour les riches investisseurs qu’il ne le fera pour la construction de nouvelles maisons.

Les travaillistes ne proposent pas non plus de limiter le nombre de maisons pouvant appartenir au même investisseur. Les données les plus récentes du bureau des impôts montrent que seulement 2,5 % des personnes possèdent plus d’un immeuble de placement, mais ensemble, 2,5 % possèdent plus de 1,6 million de maisons, sans compter celle dans laquelle elles vivent. Qui sont ces personnes qui récoltent les fruits de la les énormes allégements fiscaux du gouvernement? Chirurgiens, PDG, généraux militaires et d’autres avec des revenus élevés.

Une interdiction pour les particuliers de posséder plus d’une propriété résidentielle se traduirait par la mise à disposition de plus de 3 millions de logements. À tout le moins, vous pourriez commencer par cibler les 16 % de tous les immeubles de placement à Melbourne qui sont laissés vides, selon le dernier rapport sur les postes vacants spéculatifs de Prosper Australia. Transformez-les en logements sociaux via une acquisition obligatoire, et le gouvernement pourrait rapidement renverser la crise du logement.

En parlant de cela, la baisse à long terme des dépenses publiques en logements sociaux est l’un des principaux facteurs contribuant à la crise actuelle. Il y a eu une baisse quasi terminale du parc de logements sociaux, la plupart étant vendus à des promoteurs ou à des ONG. Un rapport de 2011 de l’Australian Housing and Urban Research Institute a également constaté une baisse constante des constructions de logements sociaux au fil du temps. En 1970, les gouvernements ont construit plus de 17 000 logements sociaux, lorsque la population de l’Australie était la moitié de ce qu’elle est aujourd’hui. En 2022, il n’y en avait que 4 000 construits, un chiffre globalement inchangé depuis vingt ans.

Cela a ajouté à la pression à la hausse sur les prix des logements en éliminant une option à faible coût pour les familles de la classe ouvrière. Il a également mis à rude épreuve les vestiges du système public, le transformant en une forme de bien-être accessible uniquement aux personnes les plus désespérées et les plus vulnérables de la société.

La démolition du système de logement public a été une affaire bipartite choix du gouvernement. Mais même lorsque l’on compte sur des promoteurs privés pour construire nos maisons, il existe de meilleures façons de faire les choses. Dans de nombreux pays, le zonage d’inclusion obligatoire impose à chaque nouvel aménagement de céder une certaine proportion des logements à des bailleurs publics ou sociaux, ou de s’acquitter d’une redevance équivalente. Cela garantit que les stocks de logements publics ou abordables se maintiennent. Cela ne coûte rien au gouvernement.

Pourtant, ici, dans le soi-disant pays chanceux, les gouvernements des États laissent les développeurs construire ce qu’ils veulent, où ils veulent, et facturer ce qu’ils veulent. En 2018, Victorian Labour a lancé une taxe terriblement insuffisante de 1,75% sur les nouvelles constructions, mais l’a retirée dans les deux semaines après que les développeurs eurent fait une crise de nerfs.

Parallèlement à des normes de construction catastrophiques, ces politiques garantissent que les logements qui sont construits sont coûteux, inefficaces et de mauvaise qualité. Au cours des dernières décennies, des dizaines de nouvelles banlieues ont été créées à la périphérie de la capitale, des endroits généralement misérables aux noms aux sonorités délicieuses. Bien sûr, les acheteurs ne pouvaient pas s’attendre à des transports en commun, des bibliothèques, des magasins, des services de santé, des routes de transit décentes ou d’autres banalités de ce genre. Mais s’ils fermaient très fort les yeux, ils pourraient presque prétendre vivre le rêve australien.

Même les développeurs commencent à souffrir. L’industrie de la construction résidentielle enregistre des niveaux record de faillites. Le boom immobilier reposait sur l’argent bon marché, de sorte que la décision de la Banque de réserve d’augmenter les taux d’intérêt de 4 % a rendu l’ancien modèle inapplicable. Les nouvelles approbations de construction ont maintenant chuté à un 11-bas de l’annéeen raison de l’incertitude des prix ainsi que de la hausse des coûts du crédit et des matériaux pour les constructeurs.

Au moment même où l’Australie a besoin de plus de logements, les capitalistes – et les gouvernements qui les servent – ​​réduisent le nombre de nouvelles constructions. C’est donc le marché, et non les niveaux d’immigration, qui verrouille les pénuries et les prix plus élevés pour les années à venir.

Face à l’ampleur de la crise, les travaillistes ont été contraints de réagir. Mais ses « solutions » ne valent pas le papier sur lequel elles sont écrites. Le fonds pour le logement de 10 milliards de dollars en est un bon exemple. Son propre scénario du meilleur des cas prévoit 2 000 maisons supplémentaires par an au cours de la prochaine décennie. Tone Wheeler, président de l’Australian Architectural Association, suggère que le chiffre doit être plus près de 50 000. Dans une rare démonstration de défi, les Verts ont à juste titre insisté sur des mesures plus substantielles, mais le Parti travailliste reste impassible, annonçant un accord séparé «d’accélérateur de logement social» avec les États d’une valeur dérisoire de 2 milliards de dollars.

Tout ce qui passe pour une politique du logement revient de toute façon à donner des aumônes aux promoteurs privés. Le trésorier fédéral Jim Chalmers propose des réductions d’impôts pour inciter les investisseurs institutionnels à construire plus d’appartements. Dan Andrews de Victoria propose de retirer les décisions de développement des mains des conseils locaux pour accélérer les approbations. C’est du code pour aider les développeurs à contourner les pitoyables normes minimales qui existent déjà.

L’idée de remplacer le droit de timbre par une taxe foncière forfaitaire a également été lancée par des personnalités des deux côtés de la politique. Un mouvement dans cette direction dévasterait les gens de la classe ouvrière qui, sans que ce soit de leur faute, vivent dans des régions où les prix de l’immobilier ont monté en flèche. Une taxe sur la valeur actuelle de leurs biens est conçu pour les forcer à quitter leurs maisons et leurs communautés pour faire place aux gentrificateurs.

Il devrait être évident maintenant que les mesures favorables aux promoteurs du Parti travailliste ne résoudront pas la crise du logement. Si la situation perdure, il y a tout lieu de s’attendre à ce que la droite continue d’augmenter l’immigration afin de détourner l’attention des véritables causes du gâchis actuel.

Nous avons besoin d’une transformation totale de la façon dont le logement est fourni. Le système actuel permet à une infime minorité de s’enrichir alors que la majorité est enfermée dans une vie de stress et d’insécurité. Cela doit être abandonné au profit d’un modèle qui considère le logement social comme un bien social qui devrait être garanti pour tous.